继承的小户型该卖还是租？先算清这三笔账

去年我表哥继承了他爸留下的一套48平米老房子，一家人为这事争了两个月。他想卖掉换辆车，他妈舍不得，说留着以后给孩子。这种"继承来的小户型怎么办"的纠结，我身边至少碰过三回。说实话，这事没标准答案，但有几笔账必须先算清楚。

继承过户这一步先别急着花钱

很多人以为继承房产要交一大笔税，其实法定继承过户是免契税的。配偶、子女、父母这些第一顺序继承人，走继承登记，契税、个税、增值税都不用交。真正花钱的地方是公证费，有些城市按评估价的1%左右收，48平的房子可能三四千。不过现在已经有不少城市取消了强制公证，直接去不动产登记中心就能办，这笔钱能省下来。

另一个容易踩的坑是遗赠。如果老人把房子留给侄子、外甥这类非法定继承人，性质就变了，过户时得按3%交契税。我见过有人办到一半才发现，白跑好几趟。

卖掉、出租还是自己住，三条路各适合谁

我一般会建议先按这三条路捋一遍：

• 出租：适合位置还行、租金回报率能到2%以上的。老破小只要在地铁口附近，或者挨着学校医院，基本不愁租
• 卖掉：适合急用钱、房子在远郊、房龄超过30年的。这类房子每年都在缩水，拖着不一定划算
• 自住：适合自己名下没房、或者孩子正好要上学的。继承的房子算不算首套，各地认定不一样，得提前问清楚

租金回报率怎么算，年租金除以房子市值。市值100万，一年收2.4万租金，就是2.4%。低于2%的，我基本会劝人卖掉，钱放银行都比这强。高于3%的，踏踏实实收租，别折腾。

继承来的房子以后再卖，个税是最多人搞不明白的地方。不满五唯一的，要么按差额的20%交，要么按总价的1%核定征收，哪个低选哪个。关键在于"满五"从哪天起算，不少城市认的是原房主也就是被继承人的购房时间，不是你继承的时间。老人十几年前买的房，你刚继承过来，也可能直接算满五。这个各地执行差别很大，我表哥就是跑了三趟窗口才确认，最后按满五唯一免了个税，省下将近两万。别听中介一句话就下结论，自己跑一趟最靠谱。

还有个细节，继承前的购房发票、契税票一定收好。这是算房产原值的凭证，丢了的话个税只能按核定征收，可能多掏钱。

回到我表哥那套房子，我们最后的处理是先出租。花了两万八简单翻新，刷墙、换灯具、换了台能用的热水器，月租从1500提到2300，一年半就回本了。他妈看在租金的份上，也不提卖房的事了。

但要是房子在三四线城市的郊区，周边没产业没学校，那真别犹豫，能出手就出手。人口流出的地方，房子租不上价也卖不上价，拖三年可能比现在少卖十万。

说到底，继承来的小户型是一笔资产，不是一份念想。先把过户成本、租金回报、未来税费这三笔账摆到桌面上，家里人意见不合的时候，拿数字说话比吵架管用。急着用钱就卖，位置好就租，自己缺房就住，实在拿不准，先租一年再看，亏不了。