独居买二手房，多少钱算合适？我算给你看

"独居二手房多少钱合适"这个问题，最近被两个朋友连着问了。说实话，大部分人一开口问的都是总价，我觉得顺序有点反了。一个人住，真正决定你能睡不睡得着的是月供，不是总价。总价80万的房子，首付借一借也能凑，但月供要是压到收入的六成，那就是给自己上刑。

先把月供卡死，再倒推总价

我的经验是月供不超过税后收入的35%，能压到30%以内更稳。按现在首套利率3%左右、贷款30年算，贷60万月供大概2530，贷70万大概2950，贷100万大概4200。也就是说月入1万的人，贷款别超过70万，首付三成的话，总价上限就在100万上下。月入1.5万，贷款可以放到100万，总价看着能到140万，但别忘了还有物业、取暖、维修这些零碎开销。

城市之间的差别特别大。一线城市40多平的老破小动辄300万起，月供轻松破万，一个人扛的话月供占比很容易超过50%，我觉得这属于硬上。二线城市80到150万这个区间最舒服，选择多，转手也不难。三四线50到80万就能买到房龄15年内的电梯一居，压力很小。真要说"合适"，我的判断是：月供交完你还剩得下钱吃饭、看病、出去玩，这个价位就合适；交完月供要靠花呗过日子，再便宜也不合适。

• 契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%，78万的房子大概7800
• 中介费：一般1%到3%，能谈，别不好意思砍
• 装修加家电：一居室简单翻新5到8万，家电2万左右
• 其他：物业费、取暖费、维修基金、过户杂费，一年几千块跑不掉

说白了，挂牌价之外还得再准备总价8%到12%的现金，这部分很多人一开始根本没算进去，签合同那天才发现卡里不够。

一个人住，40到55平最好出手

面积这块我踩过坑。朋友之前贪便宜买了个70平的两居，一个人住着空荡荡，物业费和取暖费一年比别人多出两千多，打扫一次要一小时。后来卖掉换了个45平的一居，反而舒服。独居的话35到55平完全够用，卧室、客厅、厨房、卫生间齐了就行，关键是这种户型将来出租快、卖得也快，流动性比大户型好太多。老小区要重点看几样：楼龄别超20年、有没有电梯、水压够不够、隔音怎么样，晚上去楼道里站五分钟，邻居吵不吵一听就知道。

成都有个朋友去年买了套42平的二手房，总价78万，首付三成23.4万，贷款54.6万，月供2300出头。他月入1.1万，月供占21%，装修花了5万，税费中介加起来2万4，现在每个月还能存下三千。同期另一个在杭州买了两居的，月供9000多，收入1.4万，日子过得紧巴巴，连周末聚餐都要算一算。房子本身没问题，是价位选得不合适。

最后给几条我自己会用的标准：月供不超过税后收入35%；手里留够6到12个月的月供现金当缓冲；优先选满五唯一、房龄20年内、有电梯的房子；看房至少看20套再下手，别被第一套的采光迷住。独居买房这件事，价位合适不合适，跟房子长什么样关系不大，跟你每个月的现金流关系最大。