买二手房别急着交定金，这7个地方我踩过坑

2019年我第一次买二手房，看房只花了20分钟就交了定金。结果收房那天发现主卧墙角发霉，厨房下水返味，物业费还欠着三年。折腾半年才解决。后来第二套我学乖了，前后看了三十多套，总结出一套自己的检查流程。下面这些事，你签合同前最好都过一遍。

看房要挑两个时间段

中介一般约你周末上午看房。这个时间点最不真实。采光好、邻居不在家、楼下安静，什么都看不出来。

我的做法是白天看一次，晚上八九点再自己去一趟。晚上能看出三件事：楼道灯亮不亮、停车位够不够、隔壁有没有打麻将或者练琴的。老小区这点特别明显，白天安安静静，晚上七点以后整栋楼都是炒菜声和电视声。

进屋之后别光看装修。重点看这几个地方：

• 卫生间和厨房的天花板，有没有水渍、发黄的圈，这是楼上漏水的证据
• 阳台外墙面，用手敲一敲，空鼓的地方以后会渗水
• 配电箱，如果是老式保险丝或者铝芯电线，后期改造要额外花钱
• 水压，把厨房和卫生间的水龙头同时打开，看水流有没有明显变小

产权和房龄比装修重要得多

房龄直接影响你能贷多少年。银行一般按“房龄加贷款年限不超过50年”来算，一套1998年的房子，你想贷30年基本没戏，最多20年。月供差多少，自己拿计算器按一下就知道了。

产权这块，一定要看房产证原件，核对产权人身份证。如果房子是夫妻共有，配偶必须到场签字，或者有公证过的委托书。我见过一个案例，买方签了合同交了十万定金，后来发现卖方是离婚状态但房子还没分割清楚，钱卡了八个月。

还有几笔账，中介不会主动提醒你：

• 物业费和供暖费有没有欠缴，直接去物业办公室查，别信卖方口头说的
• 房子的抵押和查封状态，去不动产登记中心拉一份产调，几十块钱的事
• 房子里有没有落着户口，尤其有学区需求的，去派出所问清楚能不能迁出

户口这件事特别麻烦。有的原房主搬走了但户口不迁，你拿着房产证也赶不走他，只能协商或者走诉讼。买房前把这条写进合同，约定迁出期限和违约金，金额写高一点，比如每天万分之五。

装修别急着大拆大改

拿到房之后很多人第一反应是全砸了重装。我的建议是先住一个月再决定。住进去你才知道哪个插座位置别扭，哪个房间冬天冷，哪个水龙头半夜滴水。

承重墙千万别动。怎么看？拿户型图对比，图上涂黑的实心墙基本都是承重的。没有图纸就找物业要，或者看墙体厚度，超过24厘米的砖墙一般不能拆。邻居举报一次，你可能要被要求恢复原状，费用自己出。

老房子的水管和电线，如果房龄超过十五年，建议整体换掉。电线老化是火灾主因之一，这笔钱省不得。水管如果是镀锌铁管，用久了内壁结垢，水压会越来越小，换成PPR管也就几百块的事。

最后说一句我的真实感受。买二手房没有完美的房子，关键是知道自己能接受什么。采光差可以靠灯光补，装修旧可以慢慢换，但产权不清、严重漏水、邻居纠纷这三样，属于花钱也很难解决的，遇到了直接走人。别因为看了三个月房累了就将就，将就的代价往往比多跑几趟大得多。