买小户型税费会便宜吗？我拿两套房子算了笔账

上周有个读者私信我，说手里钱不多，想买套小户型，问我"小户型是不是税费能省一大截"。这问题我这两年听过不下二十遍。说实话，答案不是"是"或者"不是"，得看你怎么定义省钱。

税费认面积、认套数，不认"小户型"

先说个容易被忽略的事：税务局收税的时候，根本不知道你买的是不是小户型。它只看三个东西：面积有没有过90平、这是你第几套房、房子满不满年限。所以"小户型税费低"这个说法，本质上是"90平以下税费低"。

• 契税：首套房90平以下1%，90平以上1.5%，部分城市二套、三套另有标准
• 增值税：普通住宅满2年免征，不满2年按5%左右征收
• 个人所得税：满五唯一免征，否则按差额20%或全额1%到2%核定
• 商办公寓：契税一律3%，没有满五唯一，卖出时增值税按差额5%甚至全额

注意最后一条。很多人以为买个小公寓总价低就划算，结果40年产权、3%契税、没有免征优惠，光税就比同价位住宅多掏一大截。我见过一个客户，80万的公寓，契税加各种杂费交了将近4万，同价位的住宅只需要8000块。这差距是产权性质带来的，跟面积大小没关系。

拿两套房子实算一遍

假设你在一个二线城市，买首套房。A房是50平小户型，总价180万；B房是110平三居，总价380万。两套都满两年，都是卖家唯一住房。

契税这一项：A房180万乘1%，1.8万；B房380万乘1.5%，5.7万。光契税差了3.9万。增值税和个税因为都满五唯一，两边都是零。中介费按2%算，A房3.6万，B房7.6万。这么一加，买小户型当场能少掏七八万现金。

但换个角度看，A房的税费成本占房价比例是1%，B房是1.5%。比例上小户型也占优，只是没有绝对金额看起来那么夸张。真正的问题是，你以后卖的时候，买家也是按同样的规则交税，这部分优势会传给下一个人，你自己赚不到。

我的实际建议

如果是纯自住、预算紧张，小户型确实是税费上最友好的选择，90平这条线一定要卡住，89平和91平差出来的钱够你买一套家电。但如果是投资，别只盯着税费省了多少。小户型涨得慢，我手上有个客户2019年买的45平，到现在涨幅不到15%，同期同小区的三居涨了30%多。省下的那点税，可能还不够填涨幅的差距。

• 先确认是住宅还是公寓，公寓的税费逻辑完全不一样
• 面积卡在90平以下，契税能省0.5个点
• 尽量选满五唯一的房源，个税和增值税都能免
• 算总成本，别只算契税，中介费、评估费、贷款服务费加起来不少

最后说句实在话，税费只是买房成本的一部分。为了省两万块税去买一套自己住着别扭的房子，怎么算都不值。先想清楚买来干嘛，再去看税率表。