昆明二手房价格跌到多少了？说说我这半年的看房实录

去年底我打算在昆明换套房，前后看了快半年，从北市区跑到呈贡，中介加了七八个。今天不聊虚的，就把我看到的昆明二手房价格真实情况摆出来，给同样在观望的朋友一点参考。

先说整体感受：昆明二手房价格确实在往下走，但不同片区差别很大。我统计过自己看过的32套房源，其中21套在三个月内降过价，降幅从3万到18万不等。北市区一套茨坝的老破小，挂牌128万，两个月后业主主动降到110万，最后还是没卖出去。呈贡那边更明显，有套地铁口的两居室，2021年挂145万，现在98万还在挂着。

几个片区我跑下来的真实报价

北市区的房子老，但配套成熟，价格相对抗跌。金星立交附近2000年左右的小区，均价大概在1.1万到1.3万一平，具体看楼层和装修。我印象比较深的是一套84平的两房，业主要价105万，谈到98万对方就松口了，说明还有空间。

南市区巫家坝一带是新盘扎堆的地方，二手房反而不太好卖。次新房挂牌价1.4万左右，但成交周期长，我看到有房源挂了11个月才出手，最后比挂牌价低了12%。

呈贡是我觉得价格最有诚意的地方。大学城周边不少房源单价已经到7000到9000，比高峰期腰斩的都有。缺点是通勤远，晚上八点以后街上人不多，适合预算紧、不着急上班打卡的人。

• 北市区：1.1万~1.3万/平，老小区为主，议价空间5%~8%
• 南市区：1.3万~1.5万/平，次新房多，成交慢
• 呈贡：7000~9500/平，价格低但配套还在补
• 滇池路沿线：1.6万以上，环境好，跌幅最小

砍价这件事，我总结了几条经验

说实话，现在的市场是买方市场，但很多人不知道怎么开口。我谈成的那套房子，业主挂牌132万，我一开始报118万，对方没理我。过了两周中介打电话说业主愿意125万谈，我又晾了一周，最后121万成交。这个过程里我发现几个规律。

• 先查同小区近三个月的成交记录，中介系统里能调出来，拿这个当谈判依据最有力
• 别急着第一次就还到底价，留一手，业主降价一次之后再压第二轮
• 关注挂牌超过90天还没卖掉的房源，这类业主心态最松
• 年底和季度末谈价成功率高，中介冲业绩会帮你说话

还有个细节：税费谁承担一定要提前写清楚。我看过一套房，谈好价格后业主突然说要买方承担增值税，算下来多出四万多，直接谈崩。昆明这边满五唯一的房子能省不少钱，选房时优先看这类。

最后说句实在话，昆明二手房价格短期内我觉得还会磨一磨，尤其是远郊和房龄超过20年的老房子。但自住需求的话，现在议价空间确实比三年前大得多，遇到合适的、业主急卖的，该出手就出手。别总想着抄到最低点，我见过等了两年的朋友，房价是降了，可他看中的那套早被别人买走了。