loft公寓选购清单：看房前先搞懂这8件事

去年帮朋友挑loft，前后跑了三个区，看了12套。有一半是中介嘴里"绝版loft"，进门一抬头就知道为什么绝版了——层高4.2米，硬塞两层，二层站直了脑袋顶天花板。loft这东西看着香，坑都藏在合同和验收单里。下面这份清单是我自己整理的，买之前逐条对一遍，能省不少事。

层高低于4.5米基本别考虑

先说最要命的一条。销售报的层高和你能用的净高，中间差着楼板厚度，一般吃掉20到30厘米。问的时候一定要问净高，让他拿卷尺现场量。

• 4.2米：只能做半隔层或者错层，二层当储物间用，人躺下都费劲
• 4.5米：隔两层后下层2.2米、上层1.9米，勉强能住，个子高的会憋屈
• 4.9米以上：住着舒服，但总价和物业费跟着涨，性价比要自己算
• 挑高5米以上的老厂房改造盘，看着敞亮，但很多是工业用地，后面麻烦多

还有个细节：隔层是开发商统一做还是自己搭。统一做的一般算在总价里，有验收手续；自己做钢结构的，先问物业批不批。我见过一个项目，交房后物业一纸通知禁止施工，业主钱交了房子还是毛坯，只能干瞪眼。

商业性质的隐性成本比房价咬人

loft九成是商业或办公性质，40年、50年产权，这几个数字背后的账要提前算清楚。

• 水电按商用标准走，电费1.2元一度左右，夏天开空调一个月六七百很正常
• 物业费普遍8到15元每平，按建筑面积收，实际套内可能只有六成
• 多数项目没通燃气，做饭靠电磁炉，家里有老人的会不适应
• 贷款首付五成起，最长10年，利率还要上浮，月供压力比住宅大
• 转手时增值税加土地增值税一起算，持有不满两年基本别想赚钱

还有落户和学区，商业性质这两样都没有。有孩子的家庭，这条直接一票否决。

现场看房要盯的几处死角

户型图上看不出来的问题，得到现场才能发现。采光是第一位的，单面采光加大进深的户型，中间那块白天也得开灯，住进去才知道压抑。楼梯宽度最好量一下，低于80厘米的话，搬床垫上楼得拆窗户。空调外机位有的项目压根没预留，最后只能装中央空调，多花两三万。楼板隔音普遍偏薄，楼上走路的脚步声听得很清楚，建议晚上八九点再去看一次，那时候才是真实噪音水平。消防这块问清楚有没有通过验收、隔层材料是不是阻燃的，别嫌麻烦，出事了这是要命的。

说到底，loft适合谁？单身、情侣、做工作室的，或者纯拿来出租收租金。我算过一笔账，市区一套总价120万的loft，月租4500，扣掉物业、空置和维修，年化回报大概3.5%，比理财高一点，但想卖的时候挂半年都未必有人接。买之前先想明白是自住还是投资，答案不一样，选的地段和户型完全不一样。自住挑采光和层高，投资盯租金和地铁口，别混着来。