老人买房付首付，这几个坑我见得太多了

去年陪邻居张叔去银行办房贷，他62岁，想给儿子买套婚房，首付凑了80万。客户经理拿计算器按了几下，抬头说：您这年龄，最多贷5年，月供一万三。张叔当场愣在那儿，半天没说话。后来这房子没买成，改成儿子自己贷，张叔的钱只当首付补进去。这事让我意识到，很多老人掏首付之前，压根没算过后面那笔账。

年龄这道坎，得先去银行问清楚

银行放贷看的是"借款人年龄加贷款期限"。大部分银行卡在70岁，少数能到75岁。也就是说60岁的人最多贷10年，65岁只能贷5年。贷得越短，月供越高，这不是闹着玩的。

我见过不少老人的想法是"我出首付，贷款让子女还"，但借款人写谁的名字，这里面差别很大。如果老人做借款人，子女只是帮忙还钱，那银行审的是老人的收入和年龄；如果子女做借款人，老人只是出钱，那产权登记就得另说。

• 先去2到3家银行问清楚年龄上限和最长可贷年限，别只听一家的说法
• 问明白能不能做接力贷或合力贷，也就是子女当共同借款人，但部分城市已经叫停这类业务
• 退休金能不能算作还款来源，各家认定标准不一样，有的打七折，有的直接不算
• 算一下月供占家庭月收入的比例，超过一半就别硬撑了

写谁的名字，比首付多少更要紧

这一条很多人忽略了。房子登记在老人名下，将来涉及继承，如果家里不止一个子女，办手续的时候要所有继承人到场公证，谁有意见都过不去。登记在子女名下呢，老人等于把控制权交出去了，万一子女婚姻出问题，这套房可能被当成夫妻共同财产分割。

我身边就有个例子。李阿姨2019年出首付给女儿买房，房产证只写了女儿一个人的名字。前年女儿离婚，男方主张这套房是婚后共同还贷，要分增值部分。官司打了一年多，李阿姨那笔首付的转账记录翻出来才保住本金，增值部分还是分掉了一些。她跟我说，早知道当初就该签个书面协议。

还有一种是借名买房，比如老人为了绕开限购，用亲戚的名额买。这种做法风险极高，房产证上写谁，法律上就是谁的，到时候对方不认账，你手里的出资凭证只能主张债权，房子要不回来。我个人的判断是，这事不值得冒险。

几个实在的做法：

• 出资前写一份家庭内部的书面约定，说明钱是谁出的、房子归谁、将来怎么处理
• 转账备注写清楚用途，别用现金，银行流水是最硬的证据
• 如果房产证要加名字，提前算好契税和后续交易的税费成本
• 家里有多个子女的，趁老人身体好、头脑清楚的时候把话说开，别拖

别把养老的底子全掏出去

这是我最想说的一点。首付掏空积蓄，看着是帮了子女，实际上把风险留给了自己。老人一旦生大病，住院押金、护工费、进口药，哪样都不便宜。手里没现金，只能找子女要，子女那会儿正还着房贷，两头都紧。

我的建议是留出至少三到五年的生活费和一笔医疗备用金，剩下的钱再考虑帮子女。买房的时机可以等，身体的窗口期等不了。有些老人觉得把钱攥在手里不体面，其实这才是对自己和子女都负责的做法。

说到底，老人出首付这件事，钱掏出去之前想清楚三件事就够了：贷款能不能办下来、名字写谁、自己的退路在哪。这三样想明白了，再签合同也不迟。