北京商住房多少钱一平？我跑了8个盘问到的真实价

上周有个朋友问我，手里攒了八十万，能不能在北京弄套房子先住着。我说你这预算看住宅是没戏的，要不看看商住房？他第一反应就是：北京商住房多少钱？

这问题我算有点发言权。去年下半年我自己跑过一圈，通州、大兴、房山、昌平，前后看了八个盘，中介的报价、成交价、还有房东私下跟我聊的底价，多少摸到点门道。今天把这些数字摊开说说，省得你再被中介那句"哥，这价真到底了"忽悠。

先说个大概的盘面。北京商住房（也就是常说的商办类公寓、40年或50年产权的loft、酒店式公寓）现在的单价，跟2017年那波高点比，基本是打了对折甚至更多。区域差价特别大，我给你按环线和板块捋一下：

• 房山长阳、良乡一带，1.6万到2.2万每平，40平的小loft总价七十万上下
• 大兴亦庄、黄村，2.3万到3万，靠近地铁的能到3.2万
• 通州运河核心区，2.5万到3.5万，万达那一片老项目便宜些
• 昌平回龙观、天通苑，2.8万到3.5万，租金好出租
• 朝阳望京、酒仙桥，4万到5.5万，位置好的老商住还能扛住价

注意这是挂牌价，实际成交还能往下砍5%到10%。我在通州看过一套48平的loft，挂128万，房东最后松口到115万，急着用钱。所以别看见标价就信。

2017年那道坎，价格是怎么塌下来的

2017年3月26日那个政策，是北京商住房的分水岭。之前商住房不限购，外地人随便买，售楼处排队跟抢白菜似的。政策一出，个人买商住房要名下在京无房、还得连续交满五年社保或个税，而且商业银行直接停了商办类项目的购房贷款。

这一刀砍下去，接盘的人瞬间少了一大半。我认识一个2016年在亦庄买了三套的哥们，当时单价4.2万，现在同小区挂2.6万都没人问。他跟我说了句实话："这玩意儿现在就是纯消费品，别想着升值。"

所以你现在问北京商住房多少钱，价格是便宜，但便宜是有原因的。全款、限购、不能落户、不带学区，这些条件摆在那儿。

买之前把这三笔账算清楚

光看单价容易上头，我建议你先把隐性成本扒一遍：

第一笔是税费。商住房交易契税固定3%，没有首套优惠。增值税按差额5%左右，还有土地增值税和个税，个税是差额的20%。一套一百万出头的房子，税费加起来十几万很正常，这笔钱很多人压根没算进去。

第二笔是持有成本。商水商电，电费一块二一度，水费比民用贵一倍多。物业费也高，我看过的一个盘是每平6块5，40平一个月260。冬天空调取暖，一个月电费六七百打不住。

第三笔是流动性。这个最要命。商住房想卖，买家必须是有购房资格的个人或者企业，池子小得可怜。我那个亦庄的朋友挂了十四个月，降价三次，至今没出手。

说实话，商住房不是不能买，是得想清楚你图什么。图落户、图孩子上学、图资产保值，这条路走不通。但如果你就是想在京有个落脚的地方，预算卡在一百万以内，不打算短期套现，那租售比确实比住宅好看——我算过几个盘，年租金回报能到3.5%左右，住宅普遍只有1.5%。

我的建议就一句：看房的时候别光问"多少钱一平"，把总价、税费、物业费、未来好不好出手，四件事一起问。中介只回答第一个问题，后面三个得你自己抠。