南宁二手房价格什么水平？跑了三个月中介我才搞明白

去年底我动了在南宁买房的念头，前后跑了三个月中介，微信里加了七八个，周末基本都泡在看房的路上。看得多了，对价格这事反而没那么焦虑了——南宁二手房的价格区间拉得很开，同一个城市，单价能差出一倍。这篇就把我看到的摊开说说，给同样在观望的人一个参考。

各区的价格梯度，比想象中大

先说结论：南宁二手房均价大致在9000到1万出头这个区间浮动，但这个平均数参考价值不大，区与区之间差太多。下面是我按实际看过的房源整理的挂牌区间，都是普通住宅、房龄十年上下、不带顶级学区的水平。邕宁、武鸣那些更外围的地方我没怎么跑，听说有五六千一平的，但通勤时间我实在接受不了，就没往下看。

• 青秀区：东盟商务区、凤岭北一带1.5万到2万，楼龄二十年的老小区能到1.1万左右
• 良庆区（五象新区）：1万到1.4万，挂牌价普遍虚高，实际能谈下来不少
• 兴宁区：9000到1.2万，老城区配套成熟但小区偏旧
• 西乡塘区：7000到1万，大学城附近租售比还算能看
• 江南区：8000到1.1万，过江之后价格明显下来一档

挂牌价和成交价隔着一道坎

印象最深的是青秀区一套110平的三房，房东挂牌145万，挂了四个月没人接。中介私下跟我说，房东心理价位其实在135万，只是不想主动降。后来我陪朋友去谈，磨了两周，138万成交，房东还把家电留下来了。

西乡塘那边更夸张。有套90平的，挂牌85万，我去看的时候中介直接说"你出79万试试"。当时我还觉得离谱，结果真谈成了。说白了，现在南宁二手房是买方市场，挂牌价当参考就行，别当真理。我的经验是，房龄超过15年、又没学区加持的房子，砍价空间普遍在8%到12%。反过来，青秀区核心地段、带优质学区的次新房，议价空间就小很多，能谈到3%到5%就算不错，有些房东干脆不着急卖，价格咬得死死的。

看了几十套之后，我发现真正决定单价的是下面这几条，比装修风格重要得多：

• 学区：同一个小区，对口好学校和普通学校，单价能差2000到3000
• 地铁：步行10分钟内有站，比没地铁的贵1000上下
• 房龄：2005年以前的老房子贷款年限受限，接盘的人少，价格自然低
• 楼层朝向：顶楼、一楼、纯北向，一般还要再让5%左右
• 税费：满五唯一能省一大笔，不满两年的房子，买家往往要求房东分担增值税

最后说句实在话。南宁这几年二手房挂牌量一直在涨，房东想快速出手就得让价，买家不用急。我现在的做法是先锁定两三个小区，盯着成交记录看两三个月，等出现明显低于均价的房源再动手。价格这东西，谁急谁吃亏。