父母房子怎么过户？我跑完继承手续整理的实操攻略

去年我爸走了，留下一套老房子。我一开始以为独生子嘛，拿着房产证去改个名就行。结果到了不动产登记中心，窗口小姐姐一句“你爷爷奶奶还在吗”把我问懵了。

先别急着跑手续，算清楚谁有份

《民法典》第1127条写得很明白，第一顺序继承人是配偶、子女、父母。注意，这里的父母也包括你爸的父母。我爷爷早不在了，但我奶奶还在世，那年89岁。也就是说这套房子我、我妈、我奶奶三个人都有份。

很多人就卡在这一步。要么不知道爷爷奶奶有份，要么不知道去世一方的配偶也占份额。我邻居家更麻烦，他爸再婚过，继母和继子女全牵扯进来，扯了两年没结果。

还有代位继承这回事。我表哥的情况是他爸先于爷爷去世，他替他爸继承爷爷那一份。民法典第1128条有规定，实操的时候公证处会要死亡证明，还得看谁先走谁后走。

遗嘱这块，别信“公证了就不能改”

2021年民法典之后，公证遗嘱不再有优先效力。最后一份合法有效的遗嘱说了算，哪怕它是手写的。我特意问过公证员，他说现在打印遗嘱、录像遗嘱都认，但形式要求不一样，差一个字都可能无效。

• 自书遗嘱：全文自己写、自己签名、写清年月日，三样缺一不可
• 代书遗嘱：两个以上见证人在场，其中一人代写，所有人签名
• 打印遗嘱：每一页都要遗嘱人和见证人签名并注明年月日
• 录像遗嘱：要记录遗嘱人和见证人的姓名或肖像，还有年月日

见证人也有讲究。继承人、受遗赠人，以及跟他们有利害关系的人都不能当见证人。我见过有人让儿媳妇当见证人，直接作废。

我实际跑的流程和踩过的坑

份额确定之后才是办手续。现在很多地方不强制公证了，但银行和不动产中心基本还是认公证书，我图省事还是走了公证这条路。

• 死亡证明，医院或派出所开
• 亲属关系证明，派出所、单位档案或者居委会都能出
• 房产证或不动产权证原件
• 所有继承人的身份证、户口本
• 被继承人的婚姻状况证明，结婚证、离婚证或者丧偶证明

亲属关系证明是最难搞的。我爸妈户口迁过三次，派出所查不到原始记录，最后是从我爸单位人事档案里复印的职工登记表，盖了章才认。

公证费按房产评估价的比例收，我们这儿1.2%，房子评估180万，交了两万出头。有些城市已经改按件收费，几百块就够，各地差别很大，办之前打个电话问清楚能省不少事。

公证书拿到手，去不动产登记中心办过户，缴印花税和登记费。继承环节契税是免的，这点别被中介忽悠。整个流程前后差不多两个月。

几个容易忽略的后续问题

房子继承下来如果以后要卖，得注意个税。继承的房产再出售，不满足满五唯一的话按差额20%征个税，原值按被继承人当初买的价格算。这个坑知道的人不多，卖之前先算笔账。

放弃继承也有讲究。必须书面，必须在遗产处理前，公证处一般要求本人到场。口头说一句“我不要”在法律上不算数，我见过因为这个闹翻的兄弟。

说到底，家里老人还在的时候把话摊开讲，比人走了以后一家人坐在公证处对面强得多。