房产过户优缺点对比：买卖、赠与、继承怎么选最省钱

去年我陪朋友去不动产登记中心办过户，前面一个大叔拿着材料跟窗口掰扯了半个多小时。原因就是当年图省事选了赠与，现在想卖房，一算个税差了十几万。这事挺典型，过户方式选错，眼前省下的那点契税，后面全得吐出来。

房产过户说白了就三条路：买卖、赠与、继承。很多人一听“赠与”两个字，觉得白送出去不花钱，其实不是。税这块的差别大得很，我把这几种方式的门道捋一捋。

买卖过户：税费看着多，其实最灵活

买卖过户听着别扭，明明是给子女，还得签个买卖合同走一遍交易流程。但它胜在干净。契税按网签价或者评估价算，首套90平以下1个点，90平以上1.5个点，二套多数城市2个点。个税只要满足“满五唯一”就免征，不满足就交1个点或者差额的20%。增值税满两年也免了。

我算过一笔账，一套评估价200万、满五唯一的房子，父母卖给子女，契税按1.5%算是3万，个税和增值税都是0，加个登记费80块，总共3万出头就办完。子女拿到手之后再卖，这套房的原值就是200万，将来真要交个税，也是按增值那部分算，成本摆在那儿，不至于被税务局按零成本核定。

缺点是房子不满五唯一的时候税费会上去。另外买卖过户要求子女有购房资格，限购城市得先数数自己名下几套房，别签了合同才发现没名额。

赠与和继承：省在眼前，亏在后面

赠与的卖点是直系亲属之间免征增值税和个人所得税，听着很爽。但契税跑不掉，而且按3%收，200万的房子就是6万，比买卖过户贵一倍。有些城市还要求做赠与公证，又是几千块。

真正的坑在后面。赠与拿到的房子将来再出售，如果不是“满五唯一”，个税要按差额的20%交。而“原值”怎么认定，各地税务局口径不一样，有的按当初父母买房的成本算，有的按赠与时的评估价算。我见过一个案例，赠与过来的房子原值被认定成0，卖300万就得交60万个税。这个数字足够把当初省的钱全抹平。

继承是最便宜的，直系亲属继承免征契税、增值税、个税，主要花公证费和登记费，几千块搞定。缺点也很明显：得等老人过世才能办，而且有多个继承人的话，得其他人签放弃继承声明，家里关系不顺畅就容易卡住。继承来的房子再卖同样有“满五唯一”的问题，但原值可以延续到被继承人当初的购房成本，这一点比赠与稍微友好。

• 子女名下没房、房子满五唯一，走买卖，税费最低，后续出手也干净
• 房子不满两年、增值特别大，短期又不打算卖，赠与可以考虑，但先去税务局问清原值怎么认定
• 老人年纪大、继承人之间没争议，继承最省钱，就是时间不可控
• 不管哪种方式，办之前去当地不动产登记中心和税务窗口各问一遍，别听中介一句话就定

我自己跑过三次过户，最大的感受是，政策是死的，执行是活的。同一个城市不同区，窗口对材料的松紧都不一样，有的认评估价，有的只认网签价。所以别在网上抄答案，拿上房本、户口本和身份证，去现场问一趟，比看十篇攻略都管用。