房东租客都该看：出租房物业纠纷怎么避坑

去年帮朋友处理过一件事：他租的房子水管爆了，水漏到楼下，物业直接找租客要赔偿，房东电话都不接。最后租客自己掏了三千多。这种事在出租房里太常见了，说白了就是合同没写清楚，出事只能谁在屋里谁认栽。

我做过几年二房东，也帮人看过不少租赁合同。出租房的物业纠纷，八成集中在三块：物业费谁交、公共设施损坏谁赔、物业有没有权力断水断电。这三件事只要合同里写明白，后面基本不会扯皮。

物业费到底该谁掏

法律上没有硬性规定必须房东交还是租客交，看合同约定。但现实里有个坑：合同写"租客承担物业费"，结果租客不交，物业还是会去找房东，因为物业服务合同是跟业主签的。房东交完再向租客追，麻烦得很。我的做法是租金里直接包含物业费，房东自己交，省得两头跑。如果一定要租客交，合同里必须写明金额、缴费时间，还要留一笔押金做担保。另外房子空置没人住，物业费照样得交，这点很多房东不知道，以为没人住就不用交，最后被起诉的不少。

断水断电和公共区域损坏怎么办

物业有没有权力因为欠费停水停电？大部分情况下没有。水电是租客跟供水供电公司的关系，物业只是代收。真遇到物业上门断电，第一时间拍照录像，打12345投诉，同时报警留记录。我见过一个案例，物业因为房东欠了两年物业费，把租客的电停了，最后物业赔了租客的损失。

公共区域的东西坏了，比如楼道灯、电梯、外墙渗水，这些属于物业维修范围，费用从物业费或者维修基金里出，不该摊到租客头上。但如果是租客自己弄坏的，比如搬家磕坏了电梯门，那得赔。区分点很简单：正常使用造成的损耗归物业，人为破坏归使用人。

处理这类纠纷，我一般按这个顺序来：

• 先拍照录像留证据，时间、地点、现场状态都拍清楚
• 翻出租赁合同，看有没有相关条款，没有就找聊天记录
• 书面沟通，微信文字比打电话管用，能当证据
• 物业不配合就打12345，或者找社区居委会调解
• 金额大的直接起诉，小额诉讼流程很快，不用请律师

签合同之前多花十分钟，把物业费、维修责任、违约金这几条写清楚，比事后吵三个月都强。房东别觉得麻烦，租客也别嫌事多，真出了纠纷，白纸黑字才是最有用的东西。