买自建房别只看价格，新手最容易踩的坑

去年我陪朋友去城郊看房，一套两层半的自建房，带院子，报价比同地段商品房便宜一半。朋友当场就想交定金，被我拦住了。后来一查，房子建在集体土地上，房东手里只有一张宅基地使用证，买卖合同在法律上根本不成立。钱给了，产权还是别人的。

自建房价格确实诱人，但坑也埋得深。我前前后后跑了十几个村子看房，也帮人处理过一次纠纷，这里把新手最容易忽略的点捋一遍。

先弄清土地性质，再谈价格

土地性质直接决定这房子你能不能合法拿到手。城镇国有土地上的自建房，手续齐全、有不动产权证的，可以正常过户、正常贷款，跟买二手房差不多。麻烦的是另外两种：一种是农村宅基地上的房子，按现行规定只能在本村集体经济组织成员之间转让，城里人买了，合同无效；另一种是所谓小产权房，村里或开发商在集体土地上盖的，没有国家颁发的产权证，只有一纸购房协议。

判断办法很简单，让房东把证拿出来，看权利类型和土地用途。拿不出不动产权证的，直接按不能买来考虑。有人说去公证处做个公证就稳了，这是误解，公证只能证明你签过字，证明不了房子归你。

实地看房，重点盯这几项

证件过关之后，房子本身也要仔细看。我一般重点查这几样：

• 结构有没有加建。不少自建房原本两层，后来往上又摞了一层，底下没做加固的话，墙体容易开裂，屋面也爱渗水。
• 水电是否独立入户。跟邻居共用一块电表、一口井的情况很常见，后面分摊费用、拆迁补偿都容易吵架。
• 采光和通道。看看窗外有没有别人家的墙贴着，进出是不是必须从邻居院里穿过去，这种房子住起来很憋屈。
• 面积和证载面积对不对得上。证上写120平，实际量出来180平，多出来的部分拆迁时大概率不算数。
• 村里有没有征收规划。去街道办或自然资源部门问一句就有大致方向，别只听房东说十年八年拆不到。

还有一点容易忽略，很多自建房是共墙结构，两户共用一堵墙。这种房子想翻建、想开窗都得邻居点头，麻烦在后面。

付款和合同上留个心眼

自建房基本没法按揭，多数要一次性付清，对现金流压力很大。我的建议是分期付，尾款压到过户或者水电交付之后再给。合同里写清楚房子四至范围、附属的院子菜地归谁、有没有欠水电费、有没有被抵押或者被法院查封。

落户和学区也常被忽略。小产权房一般落不了户，孩子上学没法按学区入学，如果买房就是为了这两件事，那基本可以放弃了。

说到底，自建房不是不能买，而是要买得明白。手续齐全、能过户的，当二手房买没问题；手续不全、只能签私下协议的，再便宜也别碰。省下的那几十万，很可能就是以后打官司的钱。