阳台算不算面积？选房贷前先搞懂这几笔账

上个月陪朋友去看房，销售指着客厅外那个大阳台说"这块是送的"。朋友当场就心动了，觉得白捡六平米。我拉了他一把，因为"送"这个字后面牵着三件事：建筑面积怎么算、总价差多少、还有你未来二三十年要还的那笔贷款。

先说阳台面积的算法。按现行的《建筑工程建筑面积计算规范》，主体结构内的阳台按全面积计入，主体结构外的阳台按一半计入。还有个前提，得有顶盖、有围护设施，那种开放式没栏杆的露台根本不算阳台。所以销售嘴里的"赠送"，绝大多数是半赠送，也就是那6平米里只有3平米不计价。真全送的，一般是设备平台改造或者违规加建，后面办证、过户都容易出岔子。

半赠送的阳台，能省下多少钱

拿朋友看的那套举例：建筑面积98平，单价1.8万，阳台6平且位于主体结构外，只算3平。总价直接少5.4万。这5.4万如果走30年贷款、利率按3.1%算，月供大概231元，30年下来连本带息要还8.3万，利息2.9万。也就是说，一个半赠送的阳台，相当于帮你省掉了近3万块利息。

但别高兴太早。物业费、取暖费多数城市按建筑面积收，赠送部分不计入，这块你确实少交点。可另一面，带大阳台的户型往往公摊也大。我见过一个盘，得房率只有76%，阳台送6平，公摊却吃掉22平，算下来套内单价反而比隔壁小区贵了四百多。看房的时候一定要让销售把套内面积、公摊系数写在纸上，别光听"赠送"两个字。

等额本息还是等额本金，看现金流

100万贷30年，利率3.1%。等额本息月供4272元，总利息约53.8万；等额本金首月5361元，之后逐月往下掉，总利息约46.6万。两者差7万多。听着等额本金划算，但前五年每月多掏一千多，收入不稳定的很容易断供。我自己的做法是月供控制在家庭月收入的40%以内，剩下的钱留着提前还款，比死磕等额本金灵活。

提前还款有个细节很多人忽略：LPR会浮动，但加点部分是签合同时就锁死的。如果你当时加点是80个基点，后面LPR降了你的加点也不会变，这种合同早还早解脱。签约前一定问清楚加了多少个基点，写在合同哪一页。

• 阳台是否封闭：封闭阳台按全面积计价，未封闭按一半，同样6平米能差出五万多
• 进深和朝向：进深超过1.8米的阳台采光差，还容易被认定为主体结构内
• 公摊系数：赠送面积多的小区，公摊常常也高，得房率要自己拿计算器算
• 贷款年限：能贷30年就别选20年，但月供不能超过家庭月收入的40%
• 加点数值：LPR可变，加点终身不变，签约前务必确认加了多少个基点

朋友最后没买那套。原因不是阳台，是他算完发现月供要占家庭收入的52%，太紧了。后来他选了个阳台只有4平但得房率82%的户型，总价差不多，月供降到4300出头，压力小了一截。

说白了，阳台和房贷是两笔账，但总价把它们捆在一块儿了。别被"赠送"两个字冲昏头，先算套内单价，再算月供占比，最后看加点。这三步走完，基本不会被坑。