小院子过户怎么选？买卖、赠与、继承的账我算了一遍
去年帮家里办老城区一套小院的过户，前后跑了四趟不动产登记中心。中间因为没搞清土地性质，白排了一次队。这事的门道比想象中多，选错方式多花几万块很正常。
我的经验是，小院子过户选哪种方式，不取决于你想省多少钱，取决于三件事：土地是国有出让还是集体宅基地、你和原房主什么关系、这院子以后还打不打算卖。这三点没弄明白，算税费纯属瞎算。
先看土地性质，再看别的
小院子和普通商品房最大的差别就在脚下这块地。我见过有人拿着集体土地上的院子去办买卖过户，窗口直接退件，材料都不收。
- 国有出让土地：走正常二手房流程，买卖、赠与、继承都能办
- 国有划拨土地：多一道补缴土地出让金，按地段评估价的比例算，老城区我碰到过补缴七万多的
- 集体宅基地：只能在本村集体经济组织成员之间流转，城里人买了也过不了户
- 小产权房：压根没有不动产登记，谈过户没意义，只能签私下协议
所以第一件事，去不动产登记中心查档，看清土地性质和权属状态。有抵押、有查封的，先解掉再谈别的。
买卖、赠与、继承，账不一样
在权属清楚、能正常过户的前提下，这三种方式我都算过一遍。
买卖过户最常见。契税看面积和套数，小院面积一般超过90平，首套1.5%、二套2%。如果房子满五唯一，个税和增值税都免，这时候买卖反而最划算，总税负可能只有总价的1.5%。
赠与适合直系亲属之间，增值税和个税免了，但契税固定3%，一分不省。更要命的是，受赠人以后要卖这套房，除非满足满五唯一，否则按差额的20%交个税。我见过有人图省事做了赠与，五年后卖房多掏十几万。
继承的税负最低，契税、增值税、个税全免，只交登记费和公证费。但它只在原房主去世后才成立，而且继承人不止一个的话，得先做继承权公证把份额理清楚。我朋友家三个兄弟姐妹，光公证折腾了两个月。
几个实际会踩的坑
- 走资金监管再签字，别私下转账，小院总价不高但纠纷一点不少
- 过户前拉一份水电暖欠费清单，老院子欠的取暖费可能上千
- 共有人必须全部到场签字，少一个配偶签字合同就可能被判无效
- 院里的自建房、棚子如果没登记，过户时通常不计入面积，别按带房的价格买
说句实在话，房子以后还要卖，优先走买卖过户；确定一辈子不卖、纯给子女住，赠与也行；继承最省钱，但没法主动选，只能等。至于集体宅基地上的小院，只要买家不是本村人，我建议直接放弃，别听中介说“有办法搞定”，真出事钱要不回来。
最后提醒一句，各地政策差别挺大，有些城市对平房、小院的交易还有额外限制，比如要求先做房屋安全鉴定。办之前打个电话问当地不动产登记中心，比在网上查半天都管用。