预算不多买自建房，我陪朋友看7套后总结的坑

去年秋天我陪朋友老周看房，他手里就45万，想在城郊买个带院子的自建房。中介前后推了7套，价格从38万到78万都有。看了两个月，最后成交的那套42万，过程里踩的坑够写一篇。预算紧的时候，最怕的不是房子差，是钱花出去了证办不下来。

先看地，再看房

很多人一进门就看装修、看院子大小，这个顺序是反的。自建房值不值钱，八成看脚下这块地。土地性质一般分宅基地、集体建设用地、国有出让地三种，规则完全不一样。宅基地只能在本村集体成员之间流转，城里户口买了，合同签得再漂亮也过不了户，最多算个长期租赁，真出纠纷法院大概率判合同无效。

我让老周做的第一件事，是去自然资源局（有些地方还叫国土所）调土地性质，再查有没有不动产权证。7套房里3套只有宅基地使用证，1套连证都没有，只有村里一张手写的证明。那套最便宜的38万，后来打听出来是兄弟三人共有的老宅，两个哥哥根本没签字。

• 要求看不动产权证原件，核对权利人是不是卖房人本人
• 去自然资源部门查土地性质，顺带问清楚是否在征收或拆迁范围内
• 共有产权的房子，所有共有人必须到场签字，少一个都不行
• 问清楚有没有抵押、查封，这些在证件和登记信息上能查到

预算里最容易漏算的几笔钱

老周原本算的是45万全款，我让他把看房价位砍到36万，剩下9万留着当后手。后来证明这个决定是对的。自建房基本做不了按揭，银行不认这类抵押物，只能全款或者找亲戚周转，所以现金必须留余量，我一般建议留20%。

他最后那套42万，实际又掏了6万多：水电重新开户和增容8000，院墙加门口路面硬化1.2万，屋顶防水返工9000，还有过户的税费和跑手续的杂费。前面还看过一套更离谱的，房子是超面积建的，办证前要先交一笔两万多的罚款，卖家死活不肯承担，谈崩了。

还有一类隐性成本是通行权。有套院子挺大，价格也合适，但出门要借邻居家一段3米宽的通道，路口还装了铁门。这种住进去就是长期扯皮，价格再低我都不建议碰。

房子本身怎么看

结构上，2000年以后建的砖混房问题不大，重点盯地基和楼板。我自己看房会做几件事：挑个雨天去一次，看墙角有没有返潮、院子积不积水；看外墙有没有从地基往上爬的斜裂缝，那种多半是沉降；上二楼走两步，楼板颤得明显就要留神；抬头看顶层天花板有没有水渍，自建房漏水是通病，修一次少说几千块。

房龄超过25年的老砖房要慎重，尤其是预制板楼面的，承重和抗震都一般，想翻建又得重新审批。有些地方现在管得挺严，原址翻建要交图纸、要四邻签字，批不下来就只能修不能拆，等于买了个改不动的壳子。

另外提醒一句，别只盯着房子。站在院子里看看周围：附近有没有养猪场、砂石厂，晚上有没有大货车走，手机信号几格，自来水通不通。这些看房时最容易忽略，住进去天天难受。

说白了，预算有限买自建房，顺序应该是先确认这房子能不能合法落到你名下，再算清楚除了房价还得掏多少，最后才是房子好不好住。前两步出问题，第三步再满意也是白搭。