两口之家过户别乱选，夫妻更名和赠与差了8万块

前阵子陪表姐跑了一趟不动产登记中心。她结婚三年，房子是老公婚前全款买的，现在想把名字加上去。中介一开口就要5000块代办费，还说"要么走赠与，要么走买卖"，把她说懵了。我在旁边听完只想笑，两口之家过户这事儿，压根没那么多弯弯绕。

先把结论摆出来：夫妻之间过户房产，走"夫妻更名"最省钱，几十块到一百多块就能办完。真正需要纠结赠与还是买卖的，是父母和子女之间，不是两口子。中介把这两个场景混着讲，纯属把水搅浑好多收钱。

夫妻更名到底能省多少

我拿表姐那套房子算过一笔账。杭州，89平，当年买入价120万，现在评估价280万。

• 夫妻更名：免契税、免个税、免增值税，只交不动产登记费80块加工本费10块，一共90块
• 按赠与走：直系亲属赠与免个税和增值税，但契税按3%收，280万×3%＝8.4万
• 按买卖走：满五唯一免个税免增值税，契税按首套1%算，2.8万

90块和8.4万，差了九百多倍。表姐当时脸都白了，说差点就信了中介那套说辞。政策依据是财税〔2014〕4号那几份文件，夫妻之间的房产更名、加名、减名、离婚析产，契税全免，这条已经执行很多年了。

两个容易踩的坑

第一个坑是贷款没还清。房子还在按揭，多数银行要求先结清贷款或者拿到银行书面同意，才能去办更名。表姐家贷款早还完了，所以当天就受理了。如果你们家房贷还剩一大截，先去贷款银行问清楚，别白跑一趟。

第二个坑是"赠与之后再卖"。有些人觉得反正夫妻更名不花钱，那父母给孩子也走赠与呗。这么想就危险了。赠与得来的房子，以后再卖，个税按"卖出价减原值"的20%收，而这个原值还是父母当年买入的价格。比如父母20年前30万买的房，现在市值300万，孩子接手后卖掉，差额270万里要交54万个税。走买卖过户反而可能更划算，具体得看房子面积、是否满五唯一。夫妻更名不涉及这个问题，婚内变更属于共有财产调整，原值一路延续，以后卖房照常算。

还有个细节，离婚析产过户同样免征契税，也是走夫妻更名这条路，手续费一样是几十块。不少人离婚时被中介忽悠着走买卖，白交几万块税，想想都替他们心疼。

办之前准备好这几样

• 双方身份证、户口本、结婚证，原件加复印件
• 房产证（不动产权证书），有共有人的要全部到场
• 如果房子有贷款，先拿到银行同意变更的证明
• 现场填一份不动产登记申请书，一般窗口会给模板

整个流程走下来，材料齐全的话一个上午能搞定，有的城市支持网上预约，能省掉排队时间。我自己陪表姐办的时候，从取号到拿新证，不到两个小时。

最后说句实在话。两口之家过户，先分清是夫妻之间还是父母子女之间。夫妻之间，直接去不动产登记中心办更名，90块的事，别花冤枉钱找中介。父母子女之间，才需要拿计算器算算赠与和买卖哪个税低，而且要把"以后卖不卖"这个变量算进去。中介推荐方案的时候，多问一句"依据是哪条政策"，对方答不上来，你心里就有数了。