房贷利率5.88%一路降到3.7%，我踩过的坑和实操经验

2021年我在二线城市买了套二手房，贷款180万，30年，银行给的利率是5.88%。签合同那会儿我根本没细看，只记得客户经理说"现在都是这个价"。直到2023年底准备提前还款，我才发现同一栋楼的邻居利率是3.7%，月供差了将近两千块。

这几年房贷利率能折腾的地方我基本折腾了一遍，LPR调整、重新定价日、提前还款、商转公，中间踩过坑也实打实省下过钱。下面这些都是我自己账本上的数字，供你参考。

先搞清楚你的利率是怎么算出来的

很多人只知道月供多少，不知道利率怎么来的。房贷利率等于5年期以上LPR加上加点。加点在签合同那一刻就锁死了，一辈子不变；LPR每个季度报价一次，跟着市场走。

我2021年签的时候LPR是4.65%，银行加点123个基点也就是1.23%，加起来5.88%。后来LPR一路降到3.6%左右，如果加点还是123BP，我的利率本该接近4.83%。但实际没有，因为我一开始选错了重新定价日。

• LPR看的是5年期以上那一档，别跟1年期的搞混
• 加点可以是负数，2023年之后不少城市是LPR减20BP、减50BP
• 重新定价日一般两个选项：每年1月1日，或者放款日对应的那天
• 选哪个不改变长期结果，但决定你早几个月还是晚几个月吃到降息

我当初默认选了1月1日。2022年LPR下调了好几次，我硬是等到第二年才跟上，等于多交了大半年高利息。后来我打电话改成放款日对应日（我是8月放款），降息后能早几个月享受。这个改动银行不收钱，打个客服电话或者在网点填张表就行。

提前还款，缩短年限比减少月供划算得多

2023年底我手里攒了30万，纠结是提前还款还是买理财。理财当时年化3%出头，我的房贷利率5.88%，等于借5.88%的钱去赚3%，这账不用算。

申请提前还款时银行给两个选项：年限不变、月供减少；或者月供基本不变、年限缩短。我选了第二个。30万砸进去，剩余年限从26年缩到19年，总利息省下接近48万，这是银行APP上直接算出来的数。

如果选减少月供，每个月少还约1800元，总利息只少20万出头，差了一倍还多。所以我的判断是：现金流不紧张就选缩短年限。

另外提醒一句，提前还款有违约金和次数限制。合同一般写"满一年后不收违约金"，有的银行一年只能申请一次，有的每次最低5万。动手前先翻合同，或者直接问客服，别自己瞎猜。

还有几条是我踩过或者见过别人踩的经验：

• 先查合同的加点值，再对照当前LPR，算清自己"本该"是多少
• 重新定价日能改就改到放款日，越早吃到降息越好
• 能走公积金就走公积金，2024年首套公积金利率2.85%，比商贷低一大截
• 中介推的"经营贷置换房贷"我不建议碰，被银行查到要一次性结清

还有个心态问题。网上总有人喊"利率又降了，当初买房亏大了"，看多了挺焦虑。可利率这东西你控制不了，能控制的只有重新定价日、提前还款的节奏、要不要商转公。把这几件事做对，比天天盯着LPR报价有用。

我现在月供从9800降到7300多，省下来的利息够买辆车。谈不上多聪明，就是该动手的时候没拖。