去年我把手里一套45平的老破小重新收拾了一下，挂出去第二周就租掉了，月租3200，比我预想的多了400块。同一栋楼里有个邻居，房子比我还大8平，空了三个月，最后2800才出手。差别不在运气，在选房和定价的思路。
说到小户型做收益，很多人第一反应是面积小、总价低、好出租。这话只对了一半。真正决定赚不赚钱的，是租金和总价的比值，还有你能不能持续租出去。
先卡死总价，再谈租金
我的经验是，一套用来收租的小户型，总价最好控制在你本地平均年租金收入的15到20倍以内。超过这个数，租金回报率就压到2%以下，还不如买国债省心。这条线比什么户型图、装修风格都重要。
- 面积：35到55平的一居最稳，再小银行不好贷款，再大总价上去了
- 户型：要有独立厨卫，那种一室多用、靠隔断凑出来的流动性很差
- 楼层：中间楼层最好，顶楼和一楼议价空间大，但出租周期明显更长
- 位置：离地铁800米内，或者周边有稳定的产业园、医院、高校
长租还是短租，算完账再决定
去年一个朋友在旅游城市买了套38平的公寓做短租，旺季一个月能收6000多。听着很美，但他每月要付平台佣金、保洁费、布草洗涤，还得自己盯客服。淡季入住率掉到三成，全年算下来反而不如长租稳当。
我自己的算法很简单：短租的毛收入至少要达到长租的1.8倍，才值得折腾。达不到就老实签年租合同，省心得多。
拿我去年那套45平举例。装修加家具家电花了4.8万，月租3200，一年38400，扣掉物业、维修和一个月空置，实际到手大概33000。装修成本一年半回本，之后基本是净赚。这个节奏我接受。
有几个坑我得提一下。一个是精装溢价，我见过有人花十几万装成样板间，结果租金只比别人高500块，回本要十年。租客真正在意的是干净、家电齐全、网速快，不是大理石台面。另一个是税费和使用性质，商办公寓看着回报高，但水电按商用计费，很多租客一问就走了，以后转手税费也重。
说到底，小户型收益这事没有统一答案。城市不同、地段不同，能接受的价格完全不一样。但有一条是通用的：把总价压住，把位置选对，把装修做实用。剩下的，交给时间。