南京税费价格到底几个钱？我把买房、开公司、出租的账都算了一遍

上个月帮表弟在江宁看二手房，中介张嘴就说"税费大概七八万"，问他怎么算的，支支吾吾说不清。我干脆自己跑了一趟秦淮区的办税服务厅，又问了两个做代账的朋友，把南京常见的几类税费价格摸了个大概。这篇就把我记下来的东西摊开说，省得大家跟我一样被"大概""差不多"糊弄。

买房过户，钱主要花在这三项

南京二手房交易里，真正的大头是契税、增值税和个税，其他都是零头。契税这块2024年11月之后按新标准执行：家庭唯一住房140平及以下收1%，140平以上1.5%；第二套140平及以下还是1%，140平以上就是2%了。注意是"及以下"，卡在140平这个点上差别挺大。

增值税看房子持有时间。满2年免征，不满2年按5%左右征收（含附加税大致5.3%）。2024年之后南京取消了"满五唯一才免增值税"的老规矩，满2年就行，这点很多人还不知道。

个税是满五唯一免征，否则按总价的1%或者差额的20%收，哪个划算选哪个。我表弟那套房子，房东不是唯一住房，最后选了总价1%，交了2万3。

• 契税：首套140平以下1%，以上1.5%；二套140平以下1%，以上2%
• 增值税：满2年免，不满2年约5.3%
• 个税：满五唯一免，否则1%或差额20%
• 其他：登记费80元，权证印花税5元，中介费一般1%到2%

说白了，一套300万、满二不唯一的房子，税费加中介费大概要准备12万到15万，别只盯着挂牌价。

开公司或者个体户，每年固定掏多少

我2021年在建邺注册过一家小公司，当时自己跑的流程，执照和刻章基本没花钱，银行开户挑了家小银行，收了300块年费。真正年年要花的钱是代理记账。

南京这边小规模纳税人的代账行情，200到300一个月比较常见，一般纳税人要500到800。低于200的我也见过，但基本都是一个人管上百家，报税时间一到就联系不上，我踩过这个坑，后来换成了280一个月的。

发票方面，小规模纳税人月销售额10万以下免征增值税，超过部分按1%征收（这个优惠到2027年底）。所以很多做小生意的老板，一年下来增值税可能一分不交，主要成本就是代账费和社保。

社保得单独说一句。南京的最低缴费基数每年7月调整，单位和个人加起来，一个人一个月一千五六百是跑不掉的。如果公司就你一个人，这笔钱比代账费贵多了。具体数字每年变，办之前最好打12366问一下，或者直接问你的代账会计。

个人出租房子，综合税率比想象中低

我家老门东附近有套小房子出租，之前一直没去备案，后来租客要发票报销，才去办了一次。个人出租住房，南京执行的是综合征收率，大概在2.5%到5%这个区间，具体看是住房还是商铺、月租金多少。我那套月租3200，最后交了一百多块，比我想的便宜。

不过要提醒的是，租金收入理论上是并入综合所得汇算的，如果你工资已经很高，年底汇算可能会补税。我朋友就是因为这个，去年补了小两千。

总结一下我的经验：南京的税费价格没有统一答案，房子面积、持有年限、是不是唯一住房、公司是一般纳税人还是小规模，每一项都能让最终数字差出几万块。真要办事之前，别信中介口头报的数，直接打12366或者去办税厅问一嘴，十分钟的事，能省下不少冤枉钱。