我第一套出租房是套48平的老破小，2019年翻新花了5万2，装完挂出去，租金从1500涨到1800。多投的三万多，得十年才能回本。那次之后我明白一个道理：出租房装修不是比谁装得好看，是比谁算得清楚。
先算回本，再定预算
方法特别简单。假设你多花1万块，月租能涨100块，一年多收1200，回本要8年多。要是只涨50块，回本16年，这笔钱基本等于打水漂。我的经验线是：每多投1万，月租至少要涨150，也就是6年内回本，才值得动手。总预算上，出租房装修控制在年租金的1到1.5倍比较稳。比如房子市场租金2000一个月，年租2.4万，装修预算给到2.4万到3.6万就够了。
按平米算更直观，市面上大概分三档：
- 极简档 300-500元/平：老房翻新、只想快点租出去，刷墙、换灯、修五金、配基础家具，50平大概1.5万到2.5万
- 主流档 600-900元/平：覆盖大部分城市的小两居，厨卫局部翻新、复合地板、成套家电，50平3万到4.5万
- 品质档 1000-1500元/平：瞄准高租金地段或长租客，整体水电、定制柜体、品牌家电，50平5万到7.5万
小白最容易犯的错，是拿自住的标准去做出租房。我见过有人给出租房做无主灯、通顶衣柜、岩板台面，最后租金比隔壁贵200，挂了两个月没租出去，只能降价。
哪些钱能省，哪些碰都别碰
能省的地方其实很多。墙面刷乳胶漆，别贴壁纸，一卷壁纸的工费够刷两面墙；地面用复合地板或者PVC地板，40到80一平包工包料，比瓷砖便宜一半；橱柜不用定制，买成品柜加个台面，一千多搞定；家电别追新款，电商大促的基础款够用，空调1500、洗衣机900、冰箱1000、热水器700，一套不到5000。
但有几样我劝你别省：
- 水电改造，3000到6000块，老房子线路老化出事就是大事
- 卫生间防水，刷两遍再做闭水试验，漏到楼下赔的钱够你装三遍
- 马桶和花洒，租客第一个挑刺的就是这俩，800块的和300块的体验差很远
- 床垫，差床垫直接影响续租意愿，一千以内的独立弹簧就够
- 门锁，换成智能锁，看房成交率会明显提高
我那套48平的房子第二次翻新只花了3.2万。拆掉原来花哨的吊顶，墙面重刷，换了两樘门、一个马桶、一台空调，家具全换成原木色基础款。装完租金从1800提到2400，多花的钱一年多就收回来了。同一栋楼有房东花8万精装，租金挂2800，空了三个月，最后2600才租掉，回本周期拉到七八年。
所以回答"多少钱合适"，我的答案是：先定目标租金，再倒推预算，别超过年租金的1.5倍。手里只有3万，就把钱砸在厨卫、水电、床垫这些租客天天用的地方；想冲高租金，再加钱做软装和家电升级。动手之前去同小区看三套在租房，人家什么配置、租多少钱，比任何攻略都准。